L’article 606 du code civil liste les grosses réparations (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues, murs de soutènement et de clôture). Toute autre intervention relève de l’entretien courant. Avant de signer un bail, la manière dont cette frontière est traduite dans les clauses change radicalement l’exposition financière du locataire comme du bailleur.
Rédaction de la clause travaux : ce que l’article 606 ne règle pas seul
L’article 606 pose un principe, pas un mode d’emploi. Son énumération date du code napoléonien et ne couvre ni la climatisation, ni l’étanchéité de toiture-terrasse, ni le remplacement d’un ascenseur. La jurisprudence comble ces lacunes au cas par cas, ce qui rend la rédaction contractuelle déterminante.
A lire en complément : Fin de bail de location en cours : Procédure et conseils légaux à suivre
Une clause du type « tous travaux à la charge du preneur » ne protège plus le bailleur si elle reste vague. En bail commercial, l’article L.145-40-2 du code de commerce impose un inventaire précis et limitatif des charges, travaux, impôts et taxes incombant à chaque partie. Une formulation générale et non détaillée s’expose à une contestation devant le juge.
Nous recommandons de vérifier, ligne par ligne, que la clause distingue trois catégories :
A lire aussi : Loueur : quelles sont les obligations légales à respecter ?
- Les réparations relevant strictement de l’article 606 (gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières) et la partie qui les supporte.
- Les travaux d’entretien courant relevant de l’article 605, normalement à la charge du locataire, avec une liste explicite (robinetterie, peintures, vitrerie, etc.).
- Les travaux intermédiaires (remplacement complet d’une chaudière collective, réfection de la toiture-terrasse, mise aux normes électrique) qui ne figurent ni dans le 605 ni dans le 606 et que le bail doit attribuer expressément.
Si le bail ne mentionne pas cette troisième catégorie, elle retombe sur le bailleur par défaut. En cas de litige, c’est la rédaction précise du bail qui prime, pas l’intention des parties.
Article R.145-35 du code de commerce : dépenses non imputables au locataire
La loi Pinel (loi n° 2014-626 du 18 juin 2014) a introduit l’article R.145-35 dans le code de commerce. Ce texte dresse une liste de dépenses que le bail commercial ne peut pas transférer au locataire, même par clause expresse.
Parmi ces dépenses figurent les grosses réparations de l’article 606, les travaux liés à la vétusté (sauf clause contraire valide et précise), ainsi que les honoraires liés à la gestion des loyers du bailleur. Avant de signer, la check-list doit confronter chaque ligne de répartition des charges à cette liste réglementaire.
Un bail antérieur à la loi Pinel peut contenir des clauses devenues contraires au R.145-35. Lors d’un renouvellement ou d’une cession, ces clauses sont neutralisables. Nous observons que beaucoup de preneurs signent sans avoir comparé le projet de bail à ce texte, ce qui revient à accepter des charges potentiellement illicites.
Point de contrôle sur les taxes et impôts
L’article R.145-35 interdit aussi d’imputer au locataire la contribution économique territoriale du bailleur ou la taxe foncière au-delà de ce que le texte autorise. Vérifiez la clause fiscale ligne par ligne : le bail doit préciser quels impôts sont refacturés, sur quelle base et avec quel justificatif annuel.
État des lieux et état des locaux : deux documents distincts à exiger
L’état des lieux d’entrée est obligatoire en bail commercial depuis la loi Pinel. Il doit être contradictoire et annexé au bail. Sans ce document, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état, ce qui peut lui faire supporter des réparations préexistantes.
L’état des locaux est un document complémentaire, souvent négligé. Il décrit la conformité technique du local : mise aux normes électriques, accessibilité, diagnostics amiante, performance énergétique. Un état des lieux sans état technique expose le preneur à des mises en conformité coûteuses dont la charge n’a pas été négociée.
Avant de signer le bail, nous recommandons de mandater un diagnostiqueur indépendant. Son rapport servira de référence en cas de litige sur la vétusté ou sur l’origine d’un désordre structurel relevant de l’article 606.
Clause de vétusté dans le bail commercial : piège récurrent
La distinction entre réparation liée à la vétusté et grosse réparation au sens de l’article 606 est le point de friction le plus fréquent. Un toit qui fuit parce que la couverture a vieilli relève-t-il du 606 (rétablissement de couvertures entières) ou de l’entretien courant (réparation ponctuelle) ?
La réponse dépend de l’ampleur de l’intervention. La jurisprudence retient depuis un arrêt de la Cour de cassation de 2005 un critère fonctionnel : une réparation touchant la structure ou un élément porteur relève du 606, même si elle concerne une partie de l’ouvrage et non sa totalité. Ce tournant a élargi le périmètre des grosses réparations au-delà de la lettre du texte.
La check-list doit donc inclure une clause de vétusté explicite dans le bail, définissant :
- Un seuil au-delà duquel la réparation est qualifiée de grosse réparation (pourcentage de remplacement, nature de l’ouvrage concerné).
- La procédure de notification entre bailleur et locataire avant engagement des travaux.
- Le sort des améliorations réalisées par le preneur en fin de bail (clause d’accession ou d’indemnisation).
Cession de bail et transfert des obligations
En cas de cession du droit au bail, le cessionnaire reprend les obligations du cédant, y compris celles relatives aux travaux. Si le bail met à la charge du locataire certaines réparations normalement couvertes par l’article 606, le repreneur hérite de cette charge. Relire le bail cédé avec le filtre de l’article R.145-35 permet d’identifier les clauses contestables avant de s’engager.
Le bailleur doit aussi fournir un état récapitulatif des travaux réalisés dans les trois années précédentes et de ceux prévus dans les trois années suivantes, conformément à l’article L.145-40-2 du code de commerce. L’absence de ce document au moment de la signature affaiblit la position du bailleur en cas de contentieux ultérieur sur la répartition des charges.
Signer un bail sans avoir confronté chaque clause de travaux à l’article 606, à l’article R.145-35 et à l’état technique réel du local, c’est accepter un partage de charges que personne n’a réellement mesuré. La check-list la plus utile n’est pas celle qui liste des formalités administratives : c’est celle qui force à lire le bail comme un contrat financier engageant sur plusieurs années.
