Choisir la meilleure forme juridique pour LMNP : notre conseil d’expert

Il suffit parfois d’une case mal cochée pour voir une fiscalité déraper. Ce n’est pas une légende urbaine, mais la mésaventure bien réelle d’un investisseur qui croyait surfer sur la vague LMNP. Derrière l’apparente simplicité de la location meublée non professionnelle, se cache une question épineuse : choisir la bonne enveloppe juridique, c’est éviter l’écueil fiscal et maximiser chaque euro de rentabilité.

Nom propre ou société ? Derrière cette alternative, tout un jeu de dominos : la structure détermine la fiscalité, la gestion, la protection du patrimoine. Un choix trop vite expédié, et c’est la promesse de revenus complémentaires qui s’effrite, rattrapée par les subtilités du droit et de l’impôt. Chaque statut façonne l’avenir de votre investissement, dans la discrétion d’une signature ou la complexité d’une assemblée familiale.

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Pourquoi la forme juridique pèse lourd sur votre LMNP

La forme juridique LMNP agit comme un filtre : elle module la fiscalité, oriente la gestion quotidienne, protège – ou non – votre patrimoine. Exit les recettes toutes faites : chaque structure a ses pièges, ses avantages, et parfois son incompatibilité totale avec le statut de loueur en meublé non professionnel. La compatibilité LMNP société ne se décrète pas : certains montages ferment la porte aux amortissements et à la fiscalité douce recherchée.

• Le LMNP peut prendre forme via une entreprise individuelle, une EURL, une auto-entreprise, une indivision ou, dans certains cas, une SARL de famille.
• À l’inverse, SAS, SASU et SCI (sauf cas très particuliers) condamnent toute optimisation LMNP : impôt sur les sociétés obligatoire, amortissements envolés.

Le choix de la structure LMNP influe directement sur :

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• vos droits à amortir le bien et à déduire les charges,
• l’accès au régime micro-BIC et à son abattement de 50 %,
• le niveau de responsabilité (limitée en EURL/SARL de famille, illimitée en entreprise individuelle),
• la facilité de transmettre le bien (SARL de famille, SCI pour une gestion à plusieurs, indivision pour la simplicité).

La SARL de famille protège le patrimoine privé et simplifie la transmission, mais demande une comptabilité rigoureuse et une gestion à plusieurs mains. L’entreprise individuelle séduit par sa légèreté administrative, mais l’investisseur y engage tout son patrimoine. Quant à l’EURL, elle offre un équilibre : protection juridique, souplesse, accès à l’amortissement et possibilité d’évoluer vers une SARL.

La SCI séduit les amateurs de patrimoine collectif, mais gare au mirage : sauf exception, la location meublée via SCI bascule à l’IS, et adieu les bénéfices LMNP. Même sort pour la SAS/SASU : passage automatique à l’impôt sur les sociétés, flat tax sur les dividendes, amortissements inexploitables.

En clair : la structure choisie engage la rentabilité, la fiscalité et la sécurité de votre projet. Pas de place pour l’improvisation.

Avant de trancher : les questions à affronter

Avant de jeter votre dévolu sur une structure pour votre LMNP, il faut sortir la loupe et se poser les bonnes questions. Car le statut choisi va façonner la fiscalité, la gestion, la protection du patrimoine et la transmission du bien.

• Quel niveau de protection du patrimoine personnel attendez-vous ? En entreprise individuelle, chaque euro de votre patrimoine privé répond de vos dettes. La SARL de famille ou l’EURL verrouillent la responsabilité aux apports.
• La transmission de votre bien doit-elle être fluide ? La SARL de famille ou la SCI (hors activité meublée) facilitent le passage de relais, tandis que le LMNP en nom propre complique les montages collectifs.
• Vos revenus locatifs dépassent-ils 23 000 € ou constituent-ils votre ressource principale ? Si oui, le passage en LMP s’impose, avec tout un cortège d’impacts sociaux et fiscaux.
• Prêt à digérer un niveau de formalités administratives plus ou moins lourd ? L’entreprise individuelle et l’auto-entreprise sont les championnes de la légèreté, la SARL de famille alourdit la barque avec sa comptabilité obligatoire.

Le LMNP n’ouvre ses portes qu’à ceux qui respectent la règle : moins de 23 000 € de loyers annuels ou revenus locatifs inférieurs à ceux du foyer fiscal, inscription et SIRET à la clé. L’investisseur qui vise la gestion familiale préférera la SARL de famille ou l’indivision ; le solo à la recherche de simplicité administrative choisira l’entreprise individuelle. Chacun ses priorités, mais impossible de faire l’impasse sur ces critères si l’on veut avancer sereinement.

Tour d’horizon des formes juridiques pour le LMNP

Pour le LMNP, la boîte à outils juridique est fournie. Mais chaque outil a son usage, ses limites, et plus d’un investisseur s’y est déjà brûlé les ailes. Petit passage en revue :

• Entreprise individuelle : parfaitement adaptée à la location meublée. L’investisseur choisit entre micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %) et régime réel (déduction des charges, amortissement). Atout : gestion simplifiée. Risque : tout le patrimoine personnel peut être saisi en cas de coup dur.
• EURL : une seule tête, mais une vraie carapace. Le patrimoine privé reste à l’abri, la transmission facilitée, amortissement du bien possible, et possibilité d’évolution vers une SARL.
• SARL de famille : idéale pour les tribus. Responsabilité limitée, transmission facilitée, amortissement du bien, option pour l’impôt sur le revenu sans limite de durée. Mais : régime réel obligatoire, micro-BIC interdit, gestion et comptabilité plus lourdes, cotisations sociales sur le gérant majoritaire.
• Auto-entreprise : compatible sous conditions (plafond de chiffre d’affaires à respecter). Gestion ultra-allégée, régime micro-social, mais peu de marges de manœuvre pour l’optimisation.
• Indivision : solution collective sans société, régime réel imposé, décisions à la majorité des co-indivisaires.

La SCI, elle, ferme la porte au LMNP, sauf cas rarissimes (activité meublée très marginale ou option à l’IS, mais alors on perd tout l’intérêt du dispositif). Quant à la SAS et la SASU : impôt sur les sociétés, amortissements inutilisables, fiscalité des dividendes… le LMNP n’y trouve aucun intérêt.

Le choix de la structure doit donc coller à votre profil, à vos ambitions patrimoniales et à votre envie – ou non – de mettre les mains dans la paperasse.

Le regard de l’expert : quelle structure selon votre profil ?

Investisseur solo : viser la simplicité

L’entreprise individuelle reste le choix naturel pour celui ou celle qui veut piloter son bien sans se noyer dans la bureaucratie. Accès au micro-BIC (abattement de 50 % sur les loyers), ou au régime réel pour amortir et optimiser. Mais attention : responsabilité illimitée, le patrimoine privé n’est pas à l’abri.

Patrimoine en famille : la SARL de famille, alliée de la transmission

Pour ceux qui investissent à plusieurs, la SARL de famille coche bien des cases. Patrimoine protégé, transmission fluide, amortissement possible, option à l’impôt sur le revenu sans limite. La contrepartie : régime réel obligatoire, micro-BIC inaccessible, et une gestion qui se professionnalise (comptabilité, cotisations sociales sur le gérant majoritaire).

Solution sur-mesure : EURL ou indivision selon le contexte

L’EURL offre à l’investisseur seul la protection du patrimoine, la souplesse d’évolution, et l’accès à l’amortissement. Si plusieurs veulent s’associer sans monter de société, l’indivision permet de gérer ensemble, à condition de s’accorder à la majorité et d’accepter le régime réel.

• Micro-BIC : jusqu’à 72 600 €, abattement automatique de 50 %, gestion ultra-simple, mais optimisation limitée.
• Régime réel : déduction intégrale des charges, amortissement du bien, déficit reportable sur dix ans, comptabilité obligatoire.

Le LMNP en nom propre permet de profiter d’une exonération sur la plus-value après 22 ans de détention, et d’être libéré des prélèvements sociaux au bout de 30 ans. Les structures de type SAS, SASU ou SCI (sauf régime de droit commun) ferment la porte à ces avantages. En matière de LMNP, bien choisir sa structure, c’est tracer la frontière entre coup de massue fiscale et réussite patrimoniale. À chacun de dessiner la sienne.