Acheter pour louer à l’étranger : ce qui change dans le calcul par rapport à la France

En France, un investissement locatif repose sur trois leviers que l’on finit par considérer comme naturels : le crédit, qui permet d’acheter avec l’argent de la banque, l’amortissement en location meublée, qui neutralise l’imposition pendant des années, et l’imputation des déficits, qui adoucit les mauvaises années.

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Dès qu’on franchit la frontière, ces trois leviers disparaissent en même temps. Ce n’est pas une raison pour écarter l’idée, mais c’est une raison pour refaire le calcul depuis le début, avec les bons paramètres. Voici lesquels.

Les trois leviers français qui n’existent pas ailleurs

Le crédit, donc l’effet de levier

C’est la différence la plus lourde. Les banques locales ne prêtent pratiquement jamais aux étrangers non résidents, en Asie du Sud-Est comme dans la plupart des destinations hors Europe. L’achat se fait comptant, ou avec un financement monté en France et adossé à un bien détenu ici.

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Conséquence directe sur la lecture des chiffres : un rendement net de 7 % sans levier ne produit pas le même effet patrimonial qu’un 4 % financé sur vingt ans. Comparer les deux en pourcentage n’a aucun sens. Il faut comparer le capital immobilisé et le flux net qu’il génère.

L’amortissement de la location meublée

En France, le régime réel en meublé permet de déduire l’amortissement du bien et du mobilier, ce qui ramène souvent le résultat imposable à zéro pendant une longue période. C’est le mécanisme qui rend le meublé si efficace.

Il n’a aucun équivalent à l’étranger. La fiscalité locale porte généralement sur les loyers encaissés, avec des déductions limitées, et sans logique d’amortissement comptable. Un rendement net doit donc être calculé après impôt local, pas avant.

L’imputation des déficits

Pas de déficit foncier reportable, pas d’imputation sur le revenu global, pas de lissage d’une mauvaise année sur les suivantes. Une saison creuse est une saison creuse, elle ne se rattrape pas fiscalement.

Le cadre juridique local décide du bien à acheter

C’est le point que les investisseurs français découvrent en général trop tard, parce qu’aucun équivalent n’existe chez nous : dans beaucoup de pays, le type de location autorisé dépend du type de bien, et non de votre stratégie.

La Thaïlande en est l’illustration la plus nette. La loi sur les hôtels considère que toute location de moins de 30 jours relève de l’activité hôtelière. Un règlement entré en vigueur le 29 octobre 2023 permet aux petits hébergements, jusqu’à 8 chambres et 30 clients, d’échapper à la licence hôtelière moyennant une déclaration auprès du registre compétent.

Une maison individuelle entre dans ce cadre. Un appartement en copropriété non, puisqu’il reste soumis à un usage résidentiel sauf si l’immeuble entier détient une licence. Autrement dit, acheter un appartement en visant l’exploitation à la nuitée est une impasse, et il faut le savoir avant de signer, pas après.

S’y ajoute la question de la détention : un étranger ne peut pas détenir de terrain en Thaïlande. L’appartement en copropriété est le seul bien accessible en pleine propriété, dans la limite de 49 % des surfaces de l’immeuble, une maison s’acquérant par un bail longue durée enregistré au cadastre. Ces contraintes se combinent, et elles varient d’un pays à l’autre. Se faire cadrer par un opérateur local dès le départ fait gagner beaucoup de temps : une agence immobilière francophone à Koh Samui comme Sawadee Property sait dire d’emblée ce qu’un bien donné permet légalement de faire, ce qu’aucune annonce ne précise.

Ce qui vient en compensation

La perte des trois leviers français n’est pas gratuite, elle s’échange contre autre chose.

• Des rendements bruts supérieurs à ceux du littoral français, sur des marchés où la demande locative touristique est structurellement forte.
• Une fiscalité de détention très légère. L’impôt foncier thaïlandais sur un logement loué se situe entre 0,02 % et 0,30 % de la valeur cadastrale, à comparer avec une taxe foncière française.
• Un flux de trésorerie immédiat, puisqu’aucune mensualité de crédit ne vient l’absorber. Le revenu net est disponible dès la première location.
• Une décorrélation géographique et monétaire par rapport à un patrimoine entièrement français.
• Un ticket d’entrée qui donne accès à un type de bien inaccessible au même prix en France, villa avec piscine plutôt que studio.

Le calcul honnête, du brut au net

Les rendements annoncés dans les brochures sont presque toujours des rendements bruts, calculés sur une occupation optimiste. Voici ce qu’il faut retirer avant d’avoir un chiffre utilisable.

Un rendement brut de 8 % sur lequel s’empilent une commission de gestion, des frais de plateforme, des charges d’exploitation et trois mois creux n’est pas un rendement de 8 %. C’est la raison pour laquelle il faut exiger, sur un bien déjà exploité, l’historique de réservations des deux dernières années plutôt que des projections.

La fiscalité, des deux côtés de la frontière

Côté local

On lit encore souvent qu’il n’existe aucun impôt foncier en Thaïlande. C’était vrai autrefois, ça ne l’est plus : le texte applicable depuis le 1^er janvier 2020 vise tous les terrains et toutes les constructions, un logement loué relevant de la catégorie des autres usages résidentiels. S’y ajoute la retenue à la source de 15 % sur les loyers versés à un propriétaire non résident fiscal.

Côté français

La convention fiscale signée entre la France et la Thaïlande le 27 décembre 1974 prévoit que les revenus tirés d’un bien immobilier sont imposables dans l’État où le bien est situé. C’est le principe.

Attention toutefois à une affirmation qui circule beaucoup et qui mérite d’être maniée avec prudence : celle selon laquelle un résident fiscal français n’aurait rien à déclarer en France au titre de ces loyers. Un résident fiscal français est en principe tenu de déclarer ses revenus de source étrangère, le mécanisme conventionnel déterminant ensuite comment la double imposition est écartée. Faites confirmer votre situation par un conseil fiscal avant de bâtir un plan de trésorerie dessus, d’autant que les conventions et les règles locales évoluent.

Ce qui se prépare à l’achat pour préparer la sortie

Trois points déterminent ce que vous récupérerez, et ils se règlent tous à la signature.

• Le justificatif d’entrée des fonds. En Thaïlande, la banque émet un document attestant que l’argent est entré en devises, obligatoire au-delà de l’équivalent de 50 000 dollars. C’est lui qui conditionne le rapatriement du produit de la revente, à hauteur du montant transféré. Conservez l’original.
• La clause de cession dans un bail. Par défaut, le droit thaïlandais interdit au preneur de céder ses droits sans l’accord du propriétaire du terrain. Sans cette clause, votre bien est difficilement revendable.
• L’horizon de détention. Une revente moins de cinq ans après l’achat déclenche une taxe spécifique de 3,3 % du prix, évitable au-delà. Un projet à trois ans coûte donc mécaniquement plus cher qu’un projet à six ans.

Ajoutez, pour un bien détenu par bail, que la durée restante s’érode chaque année. Une maison dont le bail court encore 28 ans et la même dont il court encore 11 ans ne valent pas la même chose. Cette érosion doit figurer dans le calcul de rentabilité dès le premier jour.

Alors, est-ce que ça vaut le coup ?

Pour un investisseur qui cherche à maximiser un effet de levier et à optimiser son imposition, non : la France reste plus efficace, et de loin. Le crédit et l’amortissement en meublé sont des outils que peu de pays offrent.

Pour un investisseur qui a déjà un patrimoine locatif financé à crédit en France, qui dispose de liquidités et qui cherche à sortir d’une exposition unique au marché français, c’est un autre calcul. Un actif payé comptant, dans une autre devise, sur un marché dont les cycles ne suivent pas les nôtres, avec un flux net non amputé de mensualité, remplit un rôle que le locatif français ne remplit pas.

La bonne question n’est donc pas de savoir lequel des deux est meilleur, mais lequel manque à votre patrimoine actuel.

Questions fréquentes

Peut-on emprunter pour un investissement locatif à l’étranger ?

Très difficilement auprès d’une banque locale lorsqu’on n’est pas résident du pays. La plupart des acquisitions se font comptant ou avec un financement monté en France, souvent adossé à un bien détenu ici. L’absence d’effet de levier doit être intégrée au calcul dès le départ.

Le régime de la location meublée existe-t-il à l’étranger ?

Non. L’amortissement comptable qui rend le meublé français si efficace n’a pas d’équivalent. La fiscalité locale porte généralement sur les loyers encaissés avec des déductions limitées, ce qui impose de calculer le rendement net après impôt local.

Faut-il déclarer ses loyers étrangers en France ?

Un résident fiscal français est en principe tenu de déclarer ses revenus de source étrangère, la convention applicable déterminant ensuite comment la double imposition est évitée. La convention franco-thaïlandaise de 1974 rend les revenus immobiliers imposables dans l’État où le bien est situé. Faites valider votre cas par un conseil fiscal.

Quel rendement net peut-on réellement espérer ?

Cela dépend entièrement du bien, du secteur et du mode de location. Les fourchettes publiées sont presque toujours des rendements bruts. Le seul calcul utile déduit la commission de gestion, les frais de plateforme, les charges d’exploitation, la vacance saisonnière, l’impôt foncier local et la retenue à la source.

Peut-on louer son bien en courte durée partout ?

Non. En Thaïlande, une location de moins de 30 jours relève du droit hôtelier. Une maison individuelle peut bénéficier d’un régime allégé sous réserve de déclaration, alors qu’un appartement en copropriété ne peut pas être loué à la nuitée sauf si l’immeuble détient une licence hôtelière.