L’île Maurice applique depuis juillet 2026 un barème progressif d’impôt sur le revenu qui remplace l’ancien taux unique de 15 %. Pour un retraité qui envisage d’investir à l’île Maurice et d’y percevoir une rente locative, cette réforme change la donne : la rentabilité nette d’un bien dépend désormais de la tranche dans laquelle tombent les revenus cumulés (pension plus loyers perçus).
Barème fiscal 2026 à Maurice : ce que la rente locative subit réellement
La plupart des guides continuent de vanter une « flat tax à 15 % ». Le Finance Act 2026 a instauré quatre tranches progressives pour l’impôt sur le revenu mauricien :
- 0 % jusqu’à 500 000 MUR de revenu annuel, ce qui couvre une partie des petites pensions.
- 10 % sur la tranche suivante de 500 000 MUR, puis 20 % sur les 11 millions MUR suivants.
- 35 % au-delà de 12 millions MUR, un taux qui n’existait pas dans l’ancien système.
La contribution « Fair Share » et le prélèvement de solidarité de 25 % ont été supprimés. Le résultat net pour un retraité percevant une rente locative modérée reste favorable, mais un patrimoine locatif générant plusieurs millions de roupies de loyers par an expose à une imposition sensiblement plus lourde qu’avant.
Concrètement, un retraité dont la pension et les loyers cumulés restent sous un million de MUR par an paie un taux effectif bien inférieur à 10 %. Au-delà, la progressivité s’installe. L’absence de taxe sur les plus-values immobilières et de droits de succession demeure un avantage structurel, mais il ne compense pas automatiquement une tranche marginale à 20 % ou 35 % sur les revenus locatifs.
Rendement locatif à Maurice : longue durée contre location saisonnière
Le marché locatif mauricien connaît une tension croissante sur les loyers de longue durée, tirée par la demande d’expatriés et de professionnels étrangers installés sur l’île. Cette hausse profite aux propriétaires qui louent à l’année.
La location courte durée (type meublé touristique) fait face à un encadrement plus strict. Les autorités mauriciennes imposent désormais des contraintes administratives supplémentaires pour les locations de courte durée, ce qui complique la gestion pour un retraité non résident permanent.
Arbitrage entre les deux modèles
La location longue durée offre une visibilité de revenus et une gestion simplifiée. Le taux d’occupation est plus stable, les frais de rotation entre locataires sont réduits, et le cadre réglementaire reste plus prévisible.
La location saisonnière peut générer un loyer mensuel plus élevé en haute saison, mais les périodes creuses et les contraintes réglementaires réduisent le rendement annualisé. Pour un retraité qui cherche une rente régulière plutôt qu’une optimisation agressive, le bail longue durée constitue le choix le plus cohérent.
Permis de résidence retraité et investissement immobilier PDS
L’accès à la résidence permanente à Maurice passe, pour un investisseur étranger, par l’achat d’un bien dans un programme agréé (historiquement IRS, RES, aujourd’hui regroupés sous le Property Development Scheme, ou PDS). Le seuil d’investissement minimal est fixé à 375 000 USD pour obtenir un permis de résidence.
Ce permis donne le droit de vivre à Maurice et d’y percevoir des revenus, y compris locatifs. Il ne confère pas automatiquement la résidence fiscale : celle-ci dépend du nombre de jours passés sur le territoire et de la convention fiscale entre Maurice et le pays d’origine.
Distinction entre permis retraité et résidence fiscale
Le Retired Non-Citizen Permit est un statut distinct, destiné aux retraités qui ne souhaitent pas nécessairement investir dans l’immobilier via un programme PDS. Il exige un transfert de revenus minimal sur un compte bancaire mauricien.
Détenir un permis de résidence ne suffit pas à devenir résident fiscal mauricien. La résidence fiscale dépend des critères de présence physique et des conventions bilatérales. Un retraité français qui passe moins de la moitié de l’année à Maurice reste généralement résident fiscal français, ce qui annule une grande partie de l’avantage fiscal attendu.
Cadre de vie à Maurice pour un retraité : au-delà de la carte postale
Le climat tropical, la francophonie et la stabilité politique sont les arguments les plus cités. Ils sont réels. Maurice figure parmi les pays les plus stables d’Afrique, avec un système de santé privé accessible aux expatriés.
Le coût de la vie varie fortement selon la zone. Les régions côtières prisées (Grand Baie, Tamarin, Flic-en-Flac) affichent des prix alignés sur ceux d’une ville française moyenne pour l’alimentation et les services. En revanche, les soins de santé privés représentent un poste budgétaire à ne pas sous-estimer : une assurance santé internationale adaptée aux seniors coûte significativement plus cher qu’une mutuelle française.
Zones résidentielles adaptées aux retraités
Le choix de la localisation dépend du profil. Un retraité actif qui veut accéder facilement aux commerces, aux cliniques et à la vie sociale s’orientera vers le nord (Grand Baie) ou l’ouest (Tamarin). Un profil plus contemplatif trouvera davantage de calme sur la côte est ou dans les hauteurs du centre de l’île, avec des prix fonciers plus bas.
La proximité d’une clinique privée de bon niveau reste un critère déterminant. Les établissements les mieux équipés se concentrent dans le nord et autour de la capitale, Port-Louis.
Risque de change : l’angle mort d’une rente en roupies mauriciennes
Un retraité européen qui perçoit sa pension en euros et encaisse des loyers en roupies mauriciennes (MUR) s’expose à un double risque de change. Si la roupie se déprécie face à l’euro, la valeur réelle de la rente locative diminue. Inversement, les dépenses courantes à Maurice deviennent moins chères en euros, mais le capital immobilier perd de la valeur en devise d’origine.
Ce risque de change est rarement quantifié dans les simulations commerciales des promoteurs immobiliers. Sur une période de dix à quinze ans (horizon typique d’un projet retraite), une variation de change de quelques points par an peut absorber une part significative du rendement locatif brut.
Investir à l’île Maurice pour sa retraite reste un projet viable à condition de ne pas se fier aux anciens repères fiscaux. Le barème progressif 2026, les contraintes sur la location courte durée et le risque de change imposent un calcul de rentabilité actualisé, propre à chaque situation patrimoniale.
