Vous signez un bail et le propriétaire vous réclame une « caution ». Votre voisin, lui, parle de « dépôt de garantie ». Les deux désignent-ils la même chose ? Pas exactement, et la confusion peut coûter cher. En 2026, la loi du 6 juillet 1989 encadre toujours le dépôt de garantie versé par le locataire, mais les pratiques évoluent, notamment à cause de la réforme de la garantie Visale.
Dépôt de garantie et caution : deux notions juridiques distinctes
Dans le langage courant, on utilise « caution » pour parler de la somme remise au propriétaire à la signature du bail. Le droit dit autre chose.
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Le dépôt de garantie est une somme d’argent versée par le locataire au bailleur. Il couvre les éventuels manquements en fin de bail : dégradations, loyers impayés, charges non régularisées. C’est un montant encadré par la loi, plafonné selon le type de location.
La caution, au sens juridique, désigne une personne (physique ou morale) qui se porte garante du locataire. Un parent qui signe un acte de cautionnement s’engage à payer à la place du locataire en cas de défaillance. Rien à voir avec une somme déposée sur un compte.
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Pourquoi cette distinction compte-t-elle ? Parce qu’un bailleur peut cumuler les deux : exiger un dépôt de garantie et demander un garant. La loi le permet, à une exception près que nous verrons plus loin avec le bail mobilité.
Montant du dépôt de garantie en location vide et meublée : les plafonds légaux
Le montant maximal dépend directement du type de bail signé. C’est l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 qui fixe les règles.
Location vide : un mois de loyer hors charges
Pour un logement loué nu, le bailleur ne peut pas réclamer plus d’un mois de loyer hors charges. Ce plafond est strict. Toute clause du bail prévoyant un montant supérieur est réputée non écrite : le juge la considère comme si elle n’existait pas.
Location meublée : deux mois de loyer hors charges
En meublé classique, le plafond monte à deux mois de loyer hors charges. Le mobilier représentant un risque de dégradation supplémentaire, le législateur a prévu cette marge. En pratique, la majorité des bailleurs en meublé exigent le maximum autorisé.
Bail mobilité : aucun dépôt de garantie autorisé
Le bail mobilité (1 à 10 mois, non renouvelable) interdit au bailleur de demander un dépôt de garantie. C’est la seule catégorie de bail d’habitation où cette interdiction est totale. Le bailleur peut en revanche demander la garantie Visale ou un cautionnement.
- Location vide : 1 mois de loyer hors charges maximum
- Location meublée classique : 2 mois de loyer hors charges maximum
- Bail mobilité : dépôt de garantie interdit, mais cautionnement possible
Restitution du dépôt de garantie : délais et pénalité de retard
C’est le sujet qui génère le plus de litiges entre locataires et propriétaires. La loi fixe deux délais distincts selon le résultat de l’état des lieux de sortie.
Si l’état des lieux de sortie est conforme à celui d’entrée, le bailleur dispose d’un mois pour restituer le dépôt de garantie. Si des différences sont constatées (dégradations, éléments manquants), ce délai passe à deux mois.
Ces délais courent à partir de la remise des clés, pas de la fin du préavis. La nuance est fréquemment source de malentendus.
Pénalité de 10 % du loyer mensuel par mois de retard
Quand le bailleur dépasse le délai légal, il doit verser une pénalité égale à 10 % du loyer mensuel hors charges pour chaque mois de retard commencé. Cette pénalité s’applique en location vide comme en meublée. Elle s’ajoute au montant du dépôt à restituer.
Beaucoup de bailleurs l’ignorent ou pensent que la pénalité ne concerne que les locations vides. La loi ne fait aucune distinction sur ce point.
Retenues sur le dépôt de garantie : ce que le bailleur doit prouver
Le propriétaire ne peut pas retenir une partie du dépôt de garantie sans justificatifs. La charge de la preuve lui incombe entièrement.
En location vide, il doit s’appuyer sur la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et celui de sortie, accompagnée de devis ou factures. En meublé, une exigence supplémentaire s’impose : l’inventaire détaillé du mobilier annexé à l’état des lieux d’entrée.
Sans cet inventaire, le bailleur qui retient une somme pour un meuble abîmé ou manquant se retrouve en difficulté devant un conciliateur ou un juge. Les décisions récentes tournent régulièrement en faveur du locataire lorsque le propriétaire ne peut pas relier précisément la retenue à un bien listé dans l’inventaire.
- Conserver l’état des lieux d’entrée et de sortie signés par les deux parties
- Annexer un inventaire précis du mobilier en meublé (marque, état, quantité)
- Fournir des devis ou factures pour chaque retenue
- Appliquer une grille de vétusté pour distinguer usure normale et dégradation
Garantie Visale en 2026 : un changement qui modifie les pratiques
La garantie Visale, proposée par Action Logement, couvre le bailleur contre les impayés de loyer et les dégradations locatives. Depuis la réforme 2026, la couverture Visale ne porte plus sur toute la durée du bail.
Cette évolution a un effet direct sur le dépôt de garantie. Quand Visale couvrait l’intégralité du bail, certains bailleurs acceptaient de réduire le dépôt demandé, voire de s’en passer en meublé. Avec une couverture raccourcie, la tendance s’inverse : les propriétaires, surtout en zones tendues, exigent désormais systématiquement le plafond légal.
Pour un locataire, combiner Visale et un dépôt de garantie au maximum reste parfaitement légal. Le bailleur ne peut pas en revanche cumuler Visale avec un cautionnement par une personne physique, sauf si le locataire est étudiant ou apprenti.
Le dépôt de garantie et la caution répondent à des logiques différentes, mais se complètent dans la sécurisation d’un bail. Quelle que soit la formule choisie, la rigueur de l’état des lieux d’entrée et la conservation des justificatifs restent les meilleures protections, pour le locataire comme pour le bailleur.
