En 2025, le marché immobilier connaîtra des bouleversements majeurs avec l’entrée en vigueur de nouvelles lois concernant la location d’appartements. Ces réformes visent à mieux protéger les locataires tout en clarifiant les obligations des propriétaires. Parmi les changements notables, on retrouve des plafonds de loyers plus stricts et des critères renforcés pour les diagnostics énergétiques des logements.
Le législateur affiche clairement son ambition : un marché locatif plus transparent, plus juste et plus respectueux de l’environnement. D’un côté, les locataires voient la promesse de démarches simplifiées et de droits mieux garantis. De l’autre, les propriétaires vont devoir composer avec des règles plus strictes pour louer leur bien.
Fin du dispositif Pinel : quelles conséquences pour les investisseurs ?
Le dispositif Pinel, qui a rythmé le quotidien des investisseurs depuis des années, s’arrêtera le 31 décembre 2024. Ce mécanisme fiscal, qui favorisait les achats de logements neufs à mettre en location à prix plafonné, laisse un vide dans le paysage des avantages fiscaux.
Quelles alternatives pour les investisseurs ?
Pour ceux qui misaient sur la défiscalisation, d’autres options restent accessibles, chacune avec ses propres particularités. Voici les principales pistes à étudier en 2025 :
- Dispositif Denormandie : centré sur la réhabilitation de logements anciens dans les centres-villes dégradés, il donne droit à une réduction d’impôt comparable à celle du Pinel, tout en participant à la revitalisation urbaine.
- Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) : en optant pour la location meublée, un investisseur peut bénéficier d’un régime fiscal souple et amortir la valeur de son bien, une approche très prisée pour diversifier ses sources de revenus.
- Loi Malraux : pour ceux qui s’intéressent à la restauration de bâtiments historiques situés dans des secteurs sauvegardés, cette loi offre également un avantage fiscal significatif.
- Société Civile Immobilière (SCI) : ce cadre juridique permet de mieux gérer un patrimoine immobilier et de faciliter sa transmission, tout en optimisant la fiscalité selon les objectifs familiaux ou patrimoniaux.
Conseillers, administrateurs de biens et gestionnaires devront épauler les investisseurs lors de cette transition, en leur proposant des solutions sur mesure. Malgré la fin du Pinel, le secteur immobilier conserve une capacité d’adaptation, pour peu que l’on sache décrypter les nouveaux codes du marché.
Réformes du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) : ce qui change en 2025
La loi Climat et Résilience resserre la vis sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Dès 2025, les règles deviennent plus strictes : l’objectif, réduire l’empreinte carbone des logements et forcer les propriétaires à engager des travaux pour sortir du statut de passoire énergétique. Un logement mal classé ne sera plus laissé à l’écart des projecteurs : tout se joue désormais sur la performance énergétique.
L’observatoire Guy Hoquet rappelle que bon nombre de bailleurs ne sont pas encore à jour, faute d’information ou de moyens. Cette impréparation pourrait coûter cher : baisse de la valeur locative, amendes, voire impossibilité de louer certains logements.
Quels changements concrets pour les bailleurs ?
Dès l’an prochain, les propriétaires devront répondre à plusieurs obligations précises :
- Faire réaliser un audit énergétique avant toute vente ou nouvelle location.
- Envisager d’emblée des travaux de rénovation énergétique pour les logements notés F ou G afin d’atteindre un seuil plus acceptable.
- Présenter un DPE actualisé à chaque transaction, qu’il s’agisse de louer ou de vendre le bien.
Ces mesures marquent un tournant. Le secteur immobilier, poussé par la contrainte écologique, devra s’aligner sur de nouveaux standards. Les gestionnaires de patrimoine et administrateurs de biens seront en première ligne pour accompagner les propriétaires, leur éviter les sanctions et préserver la valeur de leurs actifs.
Encadrement des locations meublées touristiques : nouvelles règles à respecter
À compter du 1er janvier 2025, la donne change pour les meublés de tourisme. La loi Le Meur, fraîchement votée, impose un encadrement sans précédent pour contenir les dérives et réguler ce secteur en pleine croissance. Les propriétaires concernés vont devoir revoir leur copie.
Principales mesures de la loi Le Meur
La réglementation impose désormais plusieurs étapes incontournables pour maintenir une activité conforme :
- Le nombre de jours de location d’une résidence principale sera plafonné à 120 jours par an, limitant la transformation de logements en hébergements touristiques à l’année.
- Chaque mise en location doit faire l’objet d’une déclaration préalable en mairie, sous peine de sanctions.
- Les logements devront répondre à des critères stricts de sécurité et de confort, conformes aux normes en vigueur.
Avec ces garde-fous, le marché tente de préserver l’équilibre entre tourisme et offre résidentielle pour les habitants des grandes villes, souvent victimes d’une raréfaction des logements disponibles. À cela s’ajoute l’exigence de transparence fiscale, pour limiter les abus.
Le rôle des administrateurs de biens et des agences immobilières s’intensifie : ils devront guider les propriétaires dans ce virage réglementaire. La régulation des meublés de tourisme répond à la pression observée dans plusieurs métropoles, où la multiplication de locations courtes a fait bondir les loyers et inquiété les pouvoirs publics.
Désormais, l’investisseur averti devra ajuster ses stratégies, rester attentif aux évolutions du cadre légal et redoubler de rigueur pour éviter les sanctions et optimiser la rentabilité de ses locations.
Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) pour les copropriétés : une obligation renforcée
Autre nouveauté : dès le 1er janvier 2025, le Plan Pluriannuel de Travaux (PPT) s’impose à toutes les copropriétés de moins de 50 lots. L’objectif est clair : anticiper la maintenance, planifier les rénovations et éviter les mauvaises surprises. Cette évolution va modifier la gestion au quotidien pour de nombreux propriétaires.
Principales obligations du PPT
Les copropriétés devront se plier à plusieurs démarches :
- Établir un diagnostic technique global, pour dresser la liste des travaux prévus sur la prochaine décennie.
- Soumettre ce plan au vote lors de l’assemblée générale, rendant chaque copropriétaire acteur du projet commun.
- Constituer une cagnotte travaux afin de financer sans délai les opérations programmées.
Cette méthode vise à éviter la dégradation du bâti, à maîtriser les coûts et à protéger la valeur immobilière à long terme. Le système Powimo offre aux propriétaires une vision claire des échéances : anticiper les rénovations, répartir les dépenses, sécuriser les loyers.
Impact sur les copropriétés et les propriétaires
Avec le PPT, la coordination entre copropriétaires et syndics prend une nouvelle dimension. Les administrateurs de biens seront des alliés précieux pour élaborer et mettre en œuvre ce plan, tout en veillant au respect des normes de sécurité et de confort. Sur le plan financier, il faudra revoir sa stratégie : ces nouvelles obligations entraîneront parfois une hausse des charges, mais permettront d’éviter des interventions d’urgence, souvent bien plus onéreuses.
2025 marque un nouveau chapitre pour la location d’appartement. Derrière chaque réforme, c’est une autre façon de penser l’investissement, la gestion et la relation entre bailleurs et locataires qui s’esquisse. Les règles changent, mais l’agilité et la capacité à anticiper feront la différence pour transformer ces contraintes en leviers et avancer sur un marché plus exigeant, mais aussi plus responsable.
